Warum ist bauen so teuer? Was passiert eigentlich genau auf einer Baustelle?
In seinem Baustellen-Blog erzählt Ralph Heim, Chef von H-I-M Villenbau, von Risiken und Wirkungen des Baugewerbes. Das Unternehmen ist als ein führender Bauträger im hochwertigen Wohnungsbau in und um München etabliert.
Teil 2: Der Tanz mit der Behörde
Sobald ein Grundstückskauf beurkundet ist, machen wir mit dem Architekten die ersten Planentwürfe. Die stimmen wir dann mit der LBK (Lokalbaukommission) ab - in meist mehreren Gesprächsrunden. Es ist ein langwieriger Prozess, bis man sicher ist, was auf dem jeweiligen Grundstück machbar ist. Dann reicht man einen Vorbescheid ein und bei Kritik seitens der Behörde einen zweiten und nicht selten sogar noch einen dritten.
Bei den heutigen Preisen in München ist es notwendig zu versuchen das Maximum an Wohnfläche herauszuholen, damit sich das Ganze rentiert. Das heißt, das Gebäude muss so hoch, breit und tief werden wie möglich. Wenn man dies gut machen will, erfordert es viel Fachkenntnisse.
Dann legt man alle Details fest: Wo darf ich zum Beispiel die Zufahrt planen? In einer hochwertigen Gegend haben die Anwohner mehrere Autos und wollen diese sicher parken können. Da stellt sich für uns die Frage: Wie bekomme ich die Autos alle unter? Wenn das Grundstück klein ist, ist das oft nicht leicht zu bewerkstelligen, denn wenn man zum Beispiel eine Rampe baut, verliert man an dieser Stelle wertvolle Wohnfläche. Muss die Tiefgarage unter dem Haus bleiben oder darf sie unter der Erde in den Garten hineinragen? Von welcher Seite darf ich in die Tiefgarage fahren? Es kann beispielsweise im öffentlichen Bereich eine Allee mit Bäumen geben. Dann ist dort keine Tiefgarageneinfahrt möglich, weil diese evtl. die Wurzeln der Alleebäume beschädigen würde.
Bäume sind in München - zu recht - ein ganz wichtiges Thema.
Dadurch kann man gezwungen werden umzuplanen.
Das haben wir schon erlebt. Wo vor 50 Jahren mal eine Einfahrt war, geht das heute unter Umständen nicht mehr, weil die Bäume größer geworden sind und damit die Wurzeln weiter reichen.
Man benötigt viele kompetente Partner und Fachkräfte die sich um unterschiedliche Aufgaben kümmern. Die Nachbarn werden möglichst früh – meist nach dem 1. Vorbescheid mit einbezogen, um auch speziell auf deren Belange einzugehen. Öfters benötigt man mehrere Vorbescheide bis alles geklärt ist.
Für die Gegend unserer Blogbaustelle gibt es keinen Bebauungsplan.
Das heißt: Man darf so bauen wie schon zuvor gebaut wurde.
Es kommt zum Beispiel darauf an, ob es in der Nachbarschaft schon ein Flachdach gibt oder nicht. Wenn da nur Walmdächer sind, muss man sich auch an ein Walmdach halten. Die äußere Erscheinungsform der Architektur sollte im Voraus abgeklärt werden. Erst dann kann man den Architekten mit der finalen Planung beauftragen. Die reichen wir dann als Bauantrag zur Genehmigung ein.
Vom ersten Gespräch mit der LBK bis man eine Genehmigung in der Hand hat, dauert es heutzutage mindestens ein Jahr. Telefonate und E-Mails gehen wochenlang hin und her und es sind bestimmt fünf bis zehn Gespräche nötig, bis man den Bauantrag einreichen kann. Die Planung muss ja auch Hand und Fuß haben, sonst fängt man wieder von vorne an.
