Das Architektur- und Beratungsbüro CSMM fordert: Die Wende im Wohnungsbau gelingt nur über die Umnutzung leerstehender Büroimmobilien
Das Maßnahmenpaket des Wohnbaugipfels vom 25. September 2023 in Berlin wird nur bedingt den dringend notwendigen Schub bei der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum leisten. Zu sehr konzentriert man sich auf den Neubau und unterschätzt dabei das Potenzial des Gebäudebestandes. "Vor allem in der Peripherie größerer Städte mit leerstehenden Büroimmobilien erkennen wir ein immenses Potenzial für innovative Umnutzungskonzepte", sagt Timo Brehme, Gründer und geschäftsführender Gesellschafter des Planungs- und Beratungsunter- nehmens CSMM, das für seine visionäre Büroarchitektur und Arbeitsweltkonzepte im In- und Aus- land bekannt ist. Brehme will die Immobilienwirtschaft ermutigen, die Wende im Wohnungsbau aktiv in die Hand zu nehmen. Die Chancen stehen besser denn je: Die Bundesregierung erfährt ei- nen immensen Druck, die rechtlichen Hürden - auch für das Bauen im Bestand - abzusenken. Gefordert sind weniger Vorschriften, beschleunigte Genehmigungsverfahren und verminderte Energie- standards auf Basis erneuerbarer Energien. Aktuell zeigt CSMM mit diversen nachhaltigen Sanierungsprojekten, welcher Mehrwert durch intelligente Gebäudekonzepte entstehen kann. Anlässlich seines diesjährigen 20-jährigen Firmenjubiläums hat CSMM das Motto „Re:build the future" zum Leitmotiv erklärt, um Potenziale aufzuzeigen, die in der Baubranche aktuell ungenutzt bleiben.
Einerseits müsste der Gebäudesektor in Deutschland 5,5 Millionen Tonnen weniger CO2 pro Jahr aus- stoßen, um die Klimaziele bis 2030 erreichen zu könneni. Andererseits verzeichnen wir einen Bedarf an rund 700.000 Wohnungenii. Mit ihrem 14-Punkte-Plan vom 25. September 2023 hat deshalb die Bundesregierung die Förderung des Neubaus beschlossen. Mit Steuervorteilen sollen Bauprojekte unterstützt, Umweltstandards abgesenkt und die Förderung von Eigentum für Familien erweitert werden. Allerdings - und das ist der große Haken - gibt es keine Pläne für die Sanierung von Bestandsbauten. „Dabei ist die Revitalisierung des Gebäudebestandes in Deutschland der größte Hebel. Sowohl für den Klimaschutz als auch für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum", erinnert Timo Brehme. Man dürfe die Wohnungsnot nicht gegen die Ziele des Klimaschutzes ausspielen.
Erhalt und Umbau müssen günstiger werden als Neubau
„Im ersten Schritt müssen die baurechtlichen Anforderungen für die Revitalisierung von Altbauten vereinfacht werden", erläutert Brehme. „Sie verkomplizieren das Bauen im Bestand unnötig und treiben die Kosten in die Höhe. Das schreckt potenzielle Investoren ab", führt er aus. Allerdings sind auch die Kosten für Neubauten seit Beginn der Pandemie rasant gestiegen. Im 2. Quartal 2023 lagen die Wohnungsbaupreise um fast 9 Prozent höher als noch vor zwei Jahren. Erhalten, sanieren und umnutzen müssen künftig günstiger sein als neu zu bauen. Allein der Rohbau eines neuen Gebäudes macht etwa 40 Prozent der Baukosten und 80 Prozent der Herstellungsenergie des gesamten Gebäu- des aus. Die einem bestehenden Gebäude innewohnende graue Energie zu bewahren, muss daher aus Sicht von CSMM im Fokus stehen. „Bauen im Bestand muss eine deutlich höhere Akzeptanz er-fahren und zum Normalfall werden", unterstreicht Brehme.
Wir brauchen Wohnraum mit Mehrwert statt leerstehende Büroimmobilien
Vor allem die durch den Anstieg an Remote-Arbeit und Homeoffice allerorts zu verzeichnenden ungenutzten Büroflächen eröffnen die Möglichkeit der Umnutzung mit einem klaren Mehrwert für den Klimaschutz. Aktuell hat sich der Anteil der ungenutzten Arbeitsplätze in den Büros laut ifo-Institut in etwa verdreifacht und die Leerstandquote wird in den kommenden Jahren moderat steigen. Eine Studie das Pestel-Instituts und der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen von 2021 zeigt auf, dass durch die Nutzung des Bestands bis 2025 ein Bedarf von 235.000 und bis 2040 sogar von 1,86 Millionen zusätzlichen Wohnungen gedeckt werden könnteiv. Auch an der Münchener Peripherie ste- hen zunehmend Büroflächen und mitunter ganze Bürogebäude leer, die Potenzial für die Schaffung von Wohnraum aufweisen. Gefragt sind jetzt zukunftsfähige Nutzungskonzepte, die Wohnflächen durch innovative, kleinteilige Mischnutzungen ergänzen. Wohnen, Arbeiten und Kinderbetreuung kombiniert mit einem autarken Angebot an Handel und Gastronomie können gesellschaftlich wert- volle Synergien entstehen lassen, die auch Randlagen deutlich aufwerten. „Vielfalt und kleinteiligere, hybride Nutzungen können der Peripherie zu neuer Lebendigkeit verhelfen und neue städtische Knotenpunkte mit eigener Infrastruktur bilden", erläutert Timo Brehme. „So gelänge es uns, räumliche Gefüge zu erhalten und zusätzlich enorm aufzuwerten, indem wir diese für eine breite Nutzung öff- nen."
Auf zu einem gemeinsamen Redevelopment für den regionalen Bedarf
„Unser Ziel ist es, neue realitätsnahe Gebäudemodelle für Multi Tenant Mix-Nutzung zu entwickeln, die zukunftsfähige Angebote für unterschiedliche gesellschaftliche Gruppen und Nutzerprofile bereithalten", zeigt Timo Brehme das Potenzial auf. Als Partner von Projektentwicklern und Investoren stehen bei CSMM sowohl die Erhaltung der Erträge und die Steigerung des Kapitalwerts wie auch der verantwortungsvolle, nachhaltige Umgang mit der Bausubstanz durch dessen gezielte Aufwertung im Fokus. Erst in diesem Jahr vollendete CSMM den Umbau des Eingangsfoyers und der Kantine des Münchner Revitalisierungsprojektes Kustermannpark. Seit mittlerweile zehn Jahren ist die konsequente Sanierung und Umnutzung des 80 er-Jahre-Bestandes und der schrittweise Innenausbau ein-zelner Gebäudeteile Aufgabe von CSMM. Nach Fertigstellung der Kindertagesstätte ist an der Rosen-heimer Strasse im Zuge der Umstrukturierung eine neue Bürofläche und im Foyer ein vielseitig nutzbares „social heart" mit gastronomischem Service entstanden. Neben dem Gästeempfang ist hier auch der informelle Treffpunkt für die Mitarbeitenden der ansässigen Mieter:innen sowie Ort für Be- sprechungen in unterschiedlichen Gruppenstärken. Das offene Raumkonzept stellt Kommunikations- und Arbeitsbereiche für eine heterogene Gruppe an Nutzern zur Verfügung. „Die Flächen der weit- läufigen Gebäudestruktur müssen sich den veränderten Nutzungsanforderungen anpassen", vermittelt Brehme. „Neben den gewerblichen Flächen repräsentiert im Kustermannpark vor allem die Kindertagesstätte ein authentisches Bild realer Bedarfe. Dies zeigt uns: Bestandsbauten müssen deutlich vielseitigere Mischnutzungen abbilden als nur Wohn- und Arbeitsflächen. Auch Einrichtungen für Kin-der und Senioren gehören in Konzepten einer zeitgemässen Revitalisierung der Bausubstanz dazu", führt Brehme aus. „Dafür Bewusstsein zu schaffen, ist uns ein großes Anliegen, noch immer erleben wir viel zu häufig Diskussionen über Abrisse und Neubau."
Dringend notwendig: Genehmigungspflicht für Abrisse auf Basis einer Ökobilanzierung
In einer aktuellen Pressemitteilung fordert die Bundesgeschäftsführerin der Deutschen Umwelthilfe (DUH) Barbara Metz einen rechtlichen Rahmen, der Sanierung, Umbau und Erweiterung gegenüber Abriss und Neubau erleichtere. Eine Abrissgenehmigungspflicht auf Basis einer Ökobilanzierung sei dafür ein wichtiger Grundstein. Dies hatte CSMM als einer der Erstunterzeichner mit 170 Stakehol- dern aus der Bau- und Immobilienbranche im Herbst 2022 in einem offenen Brief an Bundesbaumi- nisterin Klara Geywitz (SPD) mit unterstützt. Im sogenannten "Abrissmoratorium" fordern die Aktivis- ten u.a. eine verpflichtende Prüfung von Abrissvorhaben unter sozialen und ökologischen Umwelt- wirkungen. Wer ein Gebäude abreißen will, müsste zunächst nachweisen, dass es nicht mehr zu ret- ten ist. „Unvermeidbare Abrisse müssen mit Wiederverwendungs- und Recyclingkonzepten einherge- hen, um die hochwertige Wiederverwertung der Baumaterialien zu ermöglichen", fordert Metz.
Ein breites Bündnis aus Architektur-, Kultur- und Umweltverbänden hat nun einen Abriss-Atlas für Deutschland erstellt und ruft zum Mitmachen auf. Aktuell enthält er unter www.abriss-atlas.de rund 270 Beispiele mit Informationen zu Baujahr, Abrissjahr und Gründe für den Abriss. Es gehe darum, alle Gebäude zu erfassen, die vom Abriss bedroht sind - oder bereits zerstört wurden. „Wir reißen in Deutschland zu viel ab", sagt Matthias Walter von der DUH bei einer Online-Veranstaltung. „In der Branche und in der Politik ist das Thema noch nicht angekommen."
Schlüsselfaktoren der Konzepte von CSMM:
- Mit seinen Investor:innen erarbeitet CSMM ein Redevelopment, das auf regionale Bedürf-nisse reagiert
- Urbanität will CSMM neu denken: Die Planungskonzepte sorgen für eine lokale Vernetzung durch gemeinschaftsorientierte Angebote für alle Altersgruppen mit Fokus auf eine gemein- schaftlich orientierte Nutzung und langfristig wertvolle Synergien
- CSMM setzt auf Risikodiversifikation innerhalb eines Gebäudes
- Umnutzung der Büroräume für die Segmente Wohnen, Industrie, Gastronomie, Life Sciencesund Healthcare
- Die variablen, freien Flächen können entwicklungsoffen unterschiedlich genutzt werden
- Die Konzepte von CSMM sind maßgeschneidert auf spezifische Standortmerkmale, das städtische Umfeld, Marktverhältnisse und spezifische regionale Identitäten
- Die ESG-Neupositionierung für den Erhalt grauer Energie sorgt für einen wertsteigernden Identitätsfaktor der Immobilien: Die EU-taxonomie-konforme Revitalisierung der Gebäude wird schon jetzt als Vorteil gegenüber Wettbewerbern gesehen – zusätzlich profitieren Bau- herren von geringeren Betriebskosten und insgesamt höheren Qualitäten
Alle Abbildungen © CSMM
Über CSMM – architecture matters
CSMM gilt als eines der führenden Planungs- und Beratungsunternehmen für Büroarchitektur und Arbeitsweltkonzeption. Seit zwanzig Jahren begleitet das Unternehmen mit seinem 90-köpfigen interdisziplinären Team an den Standorten München, Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Warschau und Hamburg durch ein holistisch angelegtes Leistungsspektrum. In den Synergien der Kompetenzfelder Architektur, Interior Design und Consulting liegt die Stärke von CSMM.
Von den ersten wirtschaftlichen Analysen und städtebaulichen Studien über die architektonische Gesamtplanung, bis hin zur Entwicklung maßgeschneiderter Bürokonzepte werden vielseitige Kompetenzfelder im Kontext von Bürogebäuden und ihrer Flächennutzung abgedeckt. Zu den Fokusthemen des Unternehmens gehört vor allem das Bauen im Bestand und damit die Revitalisierung von Immobilien. Die ressourcenschonende, nachhaltige (Weiter-) Entwicklung von Bauwerken unter Wahrung ihrer baulichen Substanz und Ausschöpfung ihres Potentials an Energieeffizienz ist ein seit Jahren gewachsenes, profilbildendes Auftragssegment.
Jüngste Erkenntnisse aus der Konzeption visionärer Arbeitswelten fließen in die architektonische Planung von Neubauten ebenso wie in CSMMs Restrukturierungsprojekte ein. In Organisationsanalysen, in der Entwicklung von Arbeitsplatzstrategien und der Planung und Gestaltung visionärer Bürokonzepte erweist sich CSMM als versierter Partner für gewerbliche Mieter und Nutzer. Nach Auffassung der Architekt:innen und Innenarchitekt:innen setzt die ganzheitliche Betrachtung der Immobilie in ihrer kulturellen, energetischen und flächennutzenden Gebäudestruktur viel Potential frei, Bausubstanz als moderne Architektur zukunftsfähig weiterzuentwickeln.
Weitere Informationen unter: www.cs-mm.com
