Jeder weiß: Der CO2-Fußabdruck von Immobilien ist enorm. Eine klimafreundlichere Alternative bietet bekanntlich der Holzbau, der ebenso einen hohen Vorfertigungsgrad bietet; zunutze machte man sich beides bei einem Holzhybrid-Bürogebäude im Münchner Werksviertel – der Keim für eine neue Büro-Architekturkultur?
34 Millionen Tonnen CO2-Äquivalente entfallen laut Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung bei der Herstellung, Errichtung und Modernisierung von Immobilien allein auf die Lieferketten. Über die gesamte Bauphase sind es 100,8 Millionen Tonnen – ohne Nutzung, Betrieb und Emissionen.
Zunahme der Holzbauquote nur bedingt
Klimafreundlicher ist Holzbau, denn Bäume können CO2 speichern. Die Holzbauquote bei Wohngebäuden ist zwar laut des Kennzahlenberichts der Charta für Holz 2.0, in der Bundesrepublik kontinuierlich von 14,7 Prozent in 2010 auf 18,6 Prozent in 2020 gestiegen. Im Bereich der Nichtwohngebäude stagniert die Holzbauquote allerdings. 2010 lag sie bei 20,2 Prozent, 2020 bei 19,6 Prozent. Den Großteil machen dabei landwirtschaftliche und nichtlandwirtschaftliche Betriebsgebäude aus. Entwickler gewerblicher Gebäude sind noch zögerlich, weil Vielen die Erfahrungen fehlt, die eine komplexere Planung und einen größeren Abstimmungsbedarf fürchten.
Vorteile: Kurze wege, hoher Vorfertigungsgrad
Anders agiert die R&S Immobilienmanagement: In ihrem Holzhybrid-Bürogebäude i8, das bis Ende 2024 als Teil der Quartiersentwicklung auf dem iCampus im Werksviertel im Münchener Osten entsteht, sollen 2.000 Kubikmeter verbaut werden. Diese Menge entspricht einer CO2-Speicherung von 2.342 Kilogramm für das Gebäude. Bei Baubuche, die 40 bis 50 Zentimeter im Jahr und damit acht bis zehn Meter in nur 20 Jahren wächst, sind es 1,171 Kilogramm CO2 pro Kubikmeter. Sie bezieht R&S Immobilienmanagement für das i8 von der Firma Pollmeier aus Thüringen. Ihre Baubuche stammt aus nachhaltig bewirtschafteten regionalen Wäldern in einem Radius von 150 bis 200 Kilometern um den jeweiligen Pollmeier-Standort. Um die Weiterverarbeitung und passgenaue Modellierung der Holzbauteile kümmert sich Eder Holzbau in Oberbayern. Von dort aus werden die Fertigbauteile auf die Baustelle im Münchner Osten transportiert und verbaut. „Das schnelle Nachwachsen des Rohstoffes, die kurzen Lieferwege und der hohe Vorfertigungsgrad ermöglichen uns nicht nur, nachhaltiger zu bauen. Wir werden im Vergleich mit einem herkömmlichen Bau auch schneller fertig", erklärt Moritz Eulberg, Leiter Projektentwicklung, Asset- und Property Management der R&S Immobilienmanagement.
Warm, wohlig, attraktiver
Doch damit nicht genug: "Die Luftqualität in Gebäuden mit Holz ist viel besser. Zudem riechen Holzkonstruktionen frisch und gesund. Wir assoziieren den Wald und die Natur damit. Dadurch vermittelt das Holz im Büro ein sehr warmes und wohliges Gefühl", erklärt Eulberg. So kann es als Ort attraktiver werden, anders funktionieren als bisher und helfen, Mitarbeiter nach dem Corona-bedingten Rückzugs ins Home Office wieder an den Arbeitsplatz im Unternehmen zurückzuholen.
Umdenken durch steigenden Nachhaltigkeitsdruck
Diesem Anreiz stehen die höheren Kosten von Holz gegenüber: „Im Vergleich mit einem konventionellen Stahlbeton-Gebäude ist das i8 rund 15 Prozent teurer", sagt Eulberg. Ihm zufolge liegt das auch an der Verwendung von Baubuche als Baustoff. Sie sei teurer als Nadelholz, aber qualitativ hochwertiger und habe bessere statische Eigenschaften aufgrund der Festigkeit. Doch laut Eulberg ist die R&S Immobilienmanagement davon überzeugt, dass sich dieses Investment auszahlt. Denn auf dem Markt der Gewerbeimmobilien wird der Nachhaltigkeitsdruck aktuell durch Anforderungen von ESG und EU-Taxonomie immer stärker. „Investoren, Entwickler, Vermieter und Mieter sehen sich gezwungen umzudenken", so der Immobilienexperte. Das schlage sich in der Nachfrage nach den Büroflächen nieder: „Sie nimmt allgemein wieder zu. Wer genau hinsieht, wird feststellen, dass Mietinteressenten viel Wert auf Nachhaltigkeitskriterien legen und sich bewusst für einen nachhaltigeren Standort entscheiden", sagt Eulberg.
Verantwortung für die Umwelt und Mieter
Das i8 kann in Sachen Nachhaltigkeit mit einer zweiten Besonderheit punkten: Das Material der Fassade, das sich mit DB601-Grün an eine Farbe seiner Umgebung nahe des Münchner Ostbahnhofs anpasst, besteht aus rund 50 Prozent recyceltem End-of-Life-Aluminium. „Ohne Aufarbeitung würde man das Material als Altschrott klassifizieren," erklärt Eulberg. Sein Fazit: „Mit unseren Projekten übernehmen wir Verantwortung für die Umwelt und unsere Mieter. Wir befähigen sie, nachhaltiger zu agieren".
