Regine Geibel
Herr Ottmann, die Südhausbau hält über 5.000 Mietwohnungen im eigenen Bestand. Die Immobilienpreise fallen seit Monaten. Das tut weh, oder?
Dr. Matthias Ottmann
Wenn Immobilienpreise fallen, so muss das nicht von Nachteil sein. Auch kann man - zumindest regional differenziert - schon seit mehreren Jahren einen Rückgang der Immobilienpreise feststellen. Andererseits - und davon war insbesondere München bis Mitte 2008 betroffen - hat die Grundstückspreisentwicklung eine positive Erwartungshaltung geweckt, die nicht erfüllt wurde bzw. sich nur schwer durchsetzen lässt. Wir stellen dennoch fest, dass insbesondere wegen geringer Fertigstellungszahlen auf dem Wohnungsmarkt in München das Mietpreisniveau relativ stabil ist, zum Teil sogar angezogen hat. Im Fall von Eigentumswohnungen, muss je nach Fertigstellungsstand - und dies ist offenbar wichtig für den Käufer - differenziert werden und mit Preisabschlägen und längeren Vorlaufzeiten beim Verkauf gerechnet werden.
Was haben die großen Bestandshalter, die jetzt ächzen und stöhnen, falsch gemacht?
Immobilienbesitzer, die ihr Handwerk verstehen, ächzen nicht. Sie stöhnen auch nicht. Sie sehen derzeit den Markt voll von interessanten Opportunitäten. Gefragt ist in diesem Zusammenhang eher, eine ausreichende Liquidität, , zumal die Refinanzierung deutlich teurer und schwieriger geworden ist. Diejenigen Unternehmen oder Immobilieneigentümer, die weitere Objekte erworben haben, indem sie ihren Bestand nur kurzfristig beliehen haben, stehen dann vor einer großen Krise, wenn ihnen die Prolongation nicht gewährt wird. Gleiches können Sie erleben, bei der Entwicklung einzelner offener Immobilienfonds, die deshalb in ihrer Wertentwicklung nicht schlecht sein müssen, aber durch Rückzahlung von Einlagen vor ähnliche Probleme gestellt sind.
Im Immobilienbereich wird oft von „Heuschrecken" gesprochen. Ist Südhausbau auch eine oder was machen Sie anders?
Wenn Sie mit Heuschrecken die Mehrzahl opportunistischer Fonds meinen, dann gibt es dieses Geschäftsmodell ja schon seit längerer Zeit. Deren Geschäftsmodell, das durch die Restrukturierung der Darlehen einerseits und eine konsequente Optimierung der Mieterträge und Bewirtschaftungskosten andererseits charakterisiert ist, muss deshalb nicht schlecht sein. Wir haben uns von diesem Marktbereich bislang zurückgehalten, da für die Akquise unseres Eigenbestandes ein sehr hoher Qualitätsanspruch besteht, den wir meist nur durch die eigene Baubetreuung sichern können.
Aus einer Krise gehen die Starken gestärkt hervor, heißt es. Wird es eine Marktbereinigung geben und wer kann zu den Gewinnern gehören?
Gute Frage. Natürlich wird es zu einer Marktbereinigung kommen. Die Entwicklung der Finanzierungsinstitute und Banken geben uns dies bereits vor. Wir von Seiten der Immobilienwirtschaft müssen dafür Sorge tragen, dass wir einen höheren Anteil an Eigen - oder Beteiligungskapital zur Verfügung haben, um uns von dieser Entwicklung abzusetzen. Gewinnen wird hoffentlich der, der die Risiken bereits im Voraus gesehen hat und nicht jede prophetische Entwicklung mitgetragen hat.
In der Automobilbranche ist die Krise schon angekommen. Sind die Bauträger als nächstes dran?
Es ist bekannt, dass die Bauträger ständig arbeiten müssen, die Eigenkapitalunterlegung ihrer Projekte sicherzustellen. Sofern Sie über ausreichende Liquidität und Vermögenswerte verfügen, müssen Bauträger deshalb nicht in die Krise kommen. Wir erleben die derzeit interessante Entwicklung, dass Bauvorhaben, die praktisch vor der Fertigstellung sind, auf ein hohes Interesse stoßen. Projekte dagegen, die sich erst im Beginn des Bauablaufes befinden, werden - unabhängig von der Lage - eher zögerlich angenommen. Auch dieses spricht für eine erhöhte Vorsorge bei der Akquise von Grundstücken.
Interessant für Architekten: Wer wird in den nächsten Jahren Immobilieneigentum erwerben? Wie müssen Neubauten aussehen, damit sie sich gut verkaufen?
Auch wir mussten zunächst lernen, dass sich innovativer Wohnungsbau nicht an jedem Standort durchsetzen lässt. Dementsprechend müssen wir als Immobilienunternehmen stets dafür Sorge tragen, dass die Prägung des Standortes letztlich auch die Auswahl des Architekten entscheidet. Dabei ist es wichtig, dass wir uns von dem herkömmlichen Zielgruppenbegriff verabschieden. Insofern heißt die Aufgabe, wie kann ich für einem derart unterschiedlichen und diffusen Zielgruppenbereich eine Produktsprache finden, die den Vorstellungen aller Kunden gerecht wird.
Aus der Finanzkrise wird eine Wirtschaftskrise. Was bedeutet das unter städteplanerischen Gesichtspunkten?
Inwieweit die Finanzkrise stadtplanungspolitische Gesichtspunkte berührt, kann ich selbst nicht voraussagen. Sicherlich werden derzeit die manchmal etwas zu euphorisch eingegangen Public-Private-Partnership-Modelle, oft auch mit komplizierten Leasingmodellen hinterlegt, nur noch bedingt als Erfolgsmodell gelten.
Welche Tipps würden Sie jemandem an die Hand geben, der jetzt ein Eigenheim bauen möchte?
Gründe zum Bau eines eigenen Hauses sind vielfach emotionaler Natur. Und sollte eben das ihr ganz persönliches Ziel sein, dann tun sie es einfach.
Wie wird's weiter gehen - wagen Sie eine Prognose?
Im Gewerbe-, wie im Wohnimmobilienbereich sehe ich den Trend wieder verstärkt zur Ertragsorientierung, d.h. zur nachhaltigen Vermietung der Immobilie. Dieser Prozess ist definitiv nicht schadhaft. Nachdem wir uns über Jahre hinweg damit abfinden mussten, dass steuerliche Vergünstigungen beim Immobilienerwerb weggefallen sind, wenden sich Kapitalanleger nun wieder verstärkt dem Immobilienmarkt zu. Für den Fall eines Immobilieninvestments kann ich nur raten, nicht nach Emotion zu handeln, sondern wichtige andere Faktoren wie Demographie, wirtschaftliche Entwicklung und Standortvorteil mit einzubeziehen. Mit anderen Worten: Ich schaue in die Zukunft verhalten positiv.
Dr. Matthias Ottmann über die Südhausbau
